坐一次电梯三毛钱:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间

八月初的北京,走进建于1973年的朝阳某小区,没有46年历史本应呈现出的破旧,崭新的外挂电梯和刚刚粉刷的楼房外立面都格外惹人注意。

这里是北京市首批进行改造的老旧小区之一。光鲜背后,记者也发现,居民楼一共6层,电梯只在3楼到6楼停靠,使用电梯要刷专用的充值卡,每使用一次,扣去3毛余额。小区外来访客没有充值卡,2楼的居民无法搭乘电梯……出于种种原因,还是有不少人选择步行上下楼。

坐一次电梯三毛钱:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间

朝阳某加建了电梯的小区。-IC photo-

2017年底,住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点,截至2018年12月,试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民。同时,2018年,全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部,在施工的有4000多部,正在办理前期手续的有7000多部。

实际上,老旧小区改造从15城试点,到被写入2019年政府工作报告,再到2019年6月以来,中央层面短时间内先后三次部署推进相关工作,在政府的大力推动下,老旧小区改造逐渐成为产、学、研各界讨论的焦点,“钱从哪儿来”等争论从未停歇。

老旧小区改造是一项已经被上升到国家层面的、“既保民生,又稳投资,同时拉动内需”的重要工作。在一些机构的预测中,老旧小区改造又是一个想象空间在2万亿以上的蓝海市场。但在居民视野里,这似乎又只是一个“电梯加装装哪里”“一楼改造出钱么”的具体而微的民生问题。

对此,有资深业内人士向记者坦言,老旧小区改造首先是一项社会事业,其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中,如何转变城市发展和管理模式,审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系,尤为重要。


棚改到旧改

按照住房和城乡建设部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(以下称《通知》),老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

根据住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波在公开场合的介绍,我国建成于2000年前的老旧居住小区有近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

7月1日,国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,这些小区可能已经建成了20年以上,由于原来设计标准比较低,再加上维护、养护不到位,多存在管网破旧老化现象突出,养老、抚幼、物业等配套缺失,道路损坏、秩序混乱、私搭乱建等问题明显。

实际上,老旧小区改造并非短期出现的新鲜事物。不过,老旧小区改造在过去很长的时间内,一直并未成为城市更新的主要工作。多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,彼时,城市更新的主要模式还是棚改。

进入2018年下半年后,出于防范隐性债务风险、去库存任务阶段性结束、防范部分地区房价过快上涨等多方面原因,棚改融资监管与相关政策出现较大变化。2019年4月,财政部公布的2019 年棚改计划新开工数量仅285万套,同比下降51%。

在这一背景下,和棚改对象存在重合部分的老旧小区改造,开始受到重视。尽管对房地产投资不存在拉动作用,对上下游产业的带动效应也弱于棚改,但老旧小区改造投资强度更小、同等体量资金惠及面更广,在部分区域内,部分取代棚改成为必然。

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