互联网房屋中介新星的黄粱一梦

我的一位单身女富二代好友菜菜讲述了她一位闺蜜的故事……虽然股市依旧牛气十足,但菜菜的朋友小方还是决定卖掉价值上万元的股票,就为了打一个即便是胜诉也只能获赔几千块钱的官司。到底是什么仇什么怨让菜菜的朋友如此愤怒非要一个说法呢?因为她被誓要颠覆传统中介的互联网房屋中介“爱屋吉屋”骗了。

互联网房屋中介新星的黄粱一梦

题图来自 Wrecking Ball ( by Miley Cyrus )

三个月前,小方需要在帝都新租个房子,一再被传统房屋中介忽悠的她感觉很迷茫,在奔波了两个星期后,她被地铁上铺天盖地的“爱屋吉屋”广告吸引到了,在“租房佣金减半”和“互联网思维”的感召下她决定试一试互联网租房,因为她觉得这些新兴的“互联网+”不仅价格便宜,而服务周到,不会骗人,加上分配给她的“一对一”经纪人非常热情,不辞辛苦带她看了好多的房源,最终选择了一个比较满意的房子,她满怀信任,在合同上签下了自己的名字。

三个月后,小方因为一些突发事情没能及时缴下个季度的房租,房屋中介告诉她,每滞后一天就需要“应缴租金 5% ”的滞纳金,即 4100 元 3 个月 5%,一天就得 650 元。小方很迷惑,当时说的是“按日租金的壹倍向甲方支付违约金”,即一天的违约金是 175 元 ,并不是一次缴纳房租的 5%,当她决定看合同上到底是怎么写的时候才发现,她被爱屋吉屋骗了。

小方和爱屋吉屋签了一个“阴阳合同”,也就是一个合同是与爱屋吉屋签的,另外一个是和一个不知名的小中介签的,也就是说小方所租的房源并不是爱屋吉屋自己和房东签的,而是第三方中介自己找的,爱屋吉屋通过代理租房的方式租给了小方。后来小方还发现,如果自己和第三方中介直接租房的话,一个月房租只有 3600,而且还不需要中介费,而爱屋吉屋则以 4100 元的价格租给了她,还用“佣金减半”的政策“被优惠了”。

当她打电话质问爱屋吉屋的时候,接线员反问她“你难道不看合同吗?你为什么没能及时缴房租呢?”小方彻底愤怒了,她高价请了律师,律师也认同是爱屋吉屋的过错,在铁证面前,爱屋吉屋的北京分部和上海总部依旧摆出爱理不理的态度,菜菜和小方多次打电话要求爱屋吉屋给个说法,爱屋吉屋的接线员失控地喊道“你不要再给我打电话了!你爱起诉谁就起诉谁!”

于是就有了文章开头的事情,以上事例均有房租合同、录音等证据可以查询,绝对真实。
我在了解到这个事例之后也通过微博找到了几位和小方有同等经历的用户。Joan 在爱屋吉屋经纪人的陪同下看中了一套满意的房子,经过商讨和问询之后确定了租房意向,正在准备签约的时候,Joan 问为什么没能在 App 里找到这个房子呢,经纪人说这套房子刚刚拿到没几分钟还没有上系统呢?“相信我们吧,我们和传统的房屋中介不一样,我们是互联网房屋中介,是不骗人的,绝对没有问题。”被房屋中介折腾怕的 Joan 多了一个心眼决定放弃。知名互联网从业者纯银也在今 年3 月份在知乎上讲述了几乎一样的故事,原来爱屋吉屋的经纪人都希望在还没有进入系统的时候把房子租出去,这样就可以拿到更多的佣金,不必再上缴给爱屋吉屋。

一年到D轮

爱屋吉屋成立于 2014 年 6 月,同时获得数百万美元的 A 轮融资,其团队核心成员来自土豆网,后来又做打车应用大黄蜂(被快的打车收购后改名为“一号专车”),爱屋吉屋是这个团队的第三次合作,互联网运营经验丰富,但鲜有房地产方面的背景,在接受媒体采访的时候也承认过这一点。

3 个月后他们便获得了数千万美元的 B 轮融资。据 36 氪报道,爱屋吉屋打出了“佣金优惠”的口号,面对北京地区的租房者佣金半价,对上海的租房者佣金免费,对房东收取 35% 的佣金。在如此优惠的条件下,2014 年 10 月,爱屋吉屋在接受媒体采访时表示,他们在上海的经纪团队已经超过 500 人,打通了上海 70% 左右的出租房源,北京也有上百人的经纪团队,打通了大约 50% 的出租房源。10 月份爱屋吉屋在上海的经纪人人均成交 8 单,明显高于传统租房中介的效率。

又过了三个月,2014 年年底,爱屋吉屋完成了 C 轮千万美元融资,据公开资料显示,爱屋吉屋称自己的租房业务,覆盖到北京房源的 70%,上海的 95%。2 月 28 日上线的二手房交易业务,北京有 4 万多套,占到二手房源的 60%。上海 6 万多套,占比 95%。
这一次支撑了五个月,2015 年 5 月下旬,爱屋吉屋宣布完成了 1.2 亿美元的 D 轮融资,而截至 4 月底,员工数量已超过 6000 人,租房以及 3 月新上线的二手房买卖业务已覆盖北上广深四个城市。

这个没有房地产背景的团队在不到短短一年的时间内完成了从 A 轮到 D 轮的融资,这融资速度也是历史罕见的“大跃进”,以超低佣金、没有门店、一对一看房、提高经纪人服务水平等手段打算成为房产中介的“搅局者”。不仅是爱屋吉屋,搜房网、Q 房网等互联网房屋中介也纷纷杀入这个市场,让本来就处于不景气的传统房地产中介更为头疼。

尽管互联网房产中介春光甚好,但其“大跃进式”发展的背后也难免有一些问题。为了拓展自己的房源信息,互联网中介从传统中介处以翻两到三倍底薪的诱惑挖走了一批经纪人,这些经纪人带走了一些房源。然而,经纪人的队伍扩张速度过大过猛,也造成了经纪人素质的参差不齐,鱼龙混杂。

这段时间找到了几位已经从爱屋吉屋离职的北京员工,这些员工透露,爱屋吉屋挖过来的并没有几个明星经纪人,倒是吸引了不少冲着“高底薪”过来的普通经纪人,这些经纪人在传统中介中表现一般,提成很少,来到爱屋吉屋后,光底薪就 5000~6000 元,再随便成交几单便收入不菲,活干的比以前少,收入反倒比以前高。另外还有不少经纪人想办法钻爱屋吉屋在管理上的空子,比如隐瞒房源,不上报佣金等。

虽然底薪高,但互联网经纪人还是纷纷离职,原来,为了提高经纪人的服务意识,爱屋吉屋一改传统中介提成与房屋成交额挂钩的模式,与成交的订单数量和客户的评价挂钩。然而这样的后果则是以往经纪人可以用大订单很快获得收入,而现在则变成了刷单,不仅辛苦而且赚大钱的机会不多。“有上进心的经纪人都去做大单子了,这种模式(指爱屋吉屋模式)不行。”一位爱屋吉屋的离职经纪人说道,“因为它(爱屋吉屋)急需要铺量”。

爱屋吉屋联合创始人邓薇在接受《每日经济新闻》记者采访时说传统的房地产中介
各个分散的团队力量无法整合到一起,实现更强的合力,这使得私藏房源、客源不分享的现象,在整个中介行业难以杜绝。然而爱屋吉屋的经纪人以实际行动打了自己老板的脸。

数字背后的秘密

另外,他们也透露了“光鲜数字”背后的秘密。

在北京的房产中介市场上,链家地产、我爱我家等大中介占据了将近 60% 的份额,虽然这些新兴的互联网中介气势十足,想要抢占市场并不是那么容易,中原地产分析师张大伟在接受媒体采访时透露,现在爱屋吉屋等互联网中介目前的市场份额也只有 1% 左右。

市住建委发布的存量房网上签约统计数据也显示,4 月北京二手房合计签约套数为 17191 套,在房地产经纪机构排名中,前十家只有两家互联网中介公司。其中,北京怡然居客科技发展有限公司(即搜房)成交 196 套,占比 1.14%,排名第六;满懿(上海)房地产咨询有限公司(即爱屋吉屋)成交 114 套,占比 0.66%,排名第十。而链家成交 8300 套,占比 48.28%;我爱我家成交 2218 套,占比 12.9%(以上数据转引自《北京商报》)。

为了让自己的房源数字更好看,新兴的互联网房产中介通过“代理”小房屋中介的方式,把这些小中介的房源说成是自己的,然后再加价租出去,也就是文章开头发生的故事。很多业内人士也十分怀疑爱屋吉屋对外宣称的房源数量。

我在回龙观地区与三家小中介的经纪人聊天时也得知,爱屋吉屋确实“代理”了他们的一部分房源,也着实成交过几单,掌握房源的经纪人也从中获得了分成。

虽然爱屋吉屋并没有对外明确宣称自己的房源都是 100% 的自有房源,这样做也并不算违规,但也埋下了一些隐患,正如开头发生的故事,爱屋吉屋作为一个“平台方”,它享受了作为平台的好处,却也没有完全承担作为平台的责任。对此我专门咨询了律师,律师认为虽然用户看起来是和爱屋吉屋签订了合同,但实际履行的是与小中介签署的第二份合同,当两份合同在条款上有冲突的话,以第二份合同为准。很多租房者之所以愿意选择互联网中介就是为了避免被多事儿的小中介欺骗,最后才发现绕了一圈还是落到了小中介的手中。

邓薇在接受媒体采访时也指出了二手房中介行业的诸多弊病:房源信息真实性无法保障,经常浪费客户看房时间;服务过程也存在一系列瑕疵,让买卖双方均不满意。比如在二手房中介行业,不乏这样的现象:一个小区真实挂牌的房源,不过 5 套,但在互联网上,却可能有几百套,甚至几千套房源信息。这些房源信息其实就是不同二手房中介公司通过分别挂牌“复制”而成。当购房者通过不同的中介看房,却发现看来看去,就是那 5 套房子。

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