黄奇帆:出这一招 房价就“上不去了”

2019年11月21日,前重庆市市长、现任中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在创新经济论坛上,谈自己对楼市调控的看法时,指出:炒高房价的主要动力就是炒地皮,控房价决不允许炒地皮。任何房产商买土地,批租土地,必须自有资本,而不能后边“背个银行”。只要把土地地价控制了,房价不会上去的。

黄奇帆曾被誉为中国最懂经济、最懂金融的市长,在重庆任职长达16年,其中担任重庆市市长7年。在其担任市长期间,重庆曾创造了两个瞩目的经济成就:一是重庆GDP增速在内31个省、自治区和直辖市中,常年稳居在TOP3;

黄奇帆:出这一招 房价就“上不去了”

二是重庆的地价和房价长期维持在低位,不仅跑输西面的成都,同样也比不过北面的西安、东面的武汉,与其城市地位很不匹配,被称为全国楼市洼地,连江浙的炒房客都炒不起来。

当这两个成就在同一时间、同一地方发生时,就堪称奇迹了。

懂经济、又有超强实战经验,黄奇帆的这番话,显然不是在泛泛而谈,而是直击当下高房价要害,价值连城的治理经验。

单从表面意思看,我们很容易把黄奇帆的话理解为高地价推高了高房价,然后把锅甩给吐槽已久的土地财政,而土地财政在中短期内又是个死节。所以最后得出黄奇帆只是重复了一个公众已知的公论。

其实黄奇帆想要表达的是,开发商在拿地融资时过度加杠杆,凭借着充足的“弹药”,很容易陷入“赢家的诅咒”(即投标时,投标人因过度自负和求胜心切而拍出虚高、不合理的价格),在拿地时动辄拍出百分之三四十的溢价(政府给出的起拍价,已经是经过第三方机构评估,所得出的合理价格),各地更是地王频出,这种虚高的地价本身就是不健康的,但其却在现实中,刺激了大家对房价的预期,间接推着房价进一步走高。

而凭借着加杠杆融来的资金,开发商可以很从容地对待高溢价拍下的土地,以时间换利润,等待新的高溢价土地和攀升的房价为自己解套,即所谓的炒地。

屡试不爽后,开发商在融资加杠杆、高溢价拿地上变得更加激进。高溢价土地刺激房价走高,高房价在反过来为高溢价土地解套。进而使得整个楼市陷入不断强化的恶性循环,大量信贷资源也被房地产占据,导致实体经济失血。

而黄奇帆开出的药方就是拆掉开发商拿地时的杠杆,或者说大大压缩他们的杠杆空间,用官话说就是开发商融资端的“供给则改革”。

随着杠杆的拆除或压缩,开发商拿地时不得不从兜里拿出更多真金白银,这会直接导致两个结果,一是开发商根本就筹不出那么多钱;二是即使筹出,土拍喊价时也会更加谨慎,因为这些都是自己兜里的钱。此种情况下,拍出高溢价土地的概率就大幅降低。

由上述所言可知,其实政府在拍卖土地时,其给出的起拍价,已经第三方机构评估,结合实际情况,所得出的合理价格,而基于这种地价下的房价也是处于一个相对合理水平。

从市场情绪角度来说,随着融资端去杠杆,楼市这台超级机器的运转也会大大慢下来,其对房价的刺激,尤其是终端市场极端亢奋情绪也会大大减弱,置业顾问或中介动不动就拿新拍地价为现有房价“抬轿”的逻辑也就不攻自破了。

如是,房价自然而然也就回到新常态了。

上述,或许就是黄奇帆决不允许开发商“背个银行”炒地皮的内在逻辑,也是“控地价,房价就上不去”的完整意思。

作为一个从体制内出来,并主政过重要城市的大员,黄奇帆显然是清楚土地财政之于当下地方政府的重要意义的。其“控地价”目的也不是让地方去喝西北风,而是打击过度杠杆,让地方政府、开发商、购房者都赚该赚的钱。

比如政府设置的土地起拍价,既是当时市场合理价,也是政府的合理收益;少加杠杆开发商的利润率也不会受太大影响,只是规模会爬得比较满;合理房价涨幅下,购房者虽然不会大赚,但拿房子保值增值仍然没问题。

通过加杠杆,虽然赚起钱来会爽很多,但也是在揠苗助长、杀鸡取卵,不利于市场的长期健康。

所以,黄奇帆的观点和理念,还是值得主政者去深思和重视的。而且去杠杆也是解决房价失控问题最直接有效的方法。

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