昨天王生向我咨询，说老妈要买个商铺，批发市场15平米的内铺，总价30万左右，年回报7%，15年肯定回本，商家以最大诚意卖，返租2年，这么好的条件，门槛也不高，他总觉得不靠谱，他也不明白有什么问题，就是觉得天上不该有这样的馅饼掉下来。
大家都知道我不推荐买商铺，说商铺大部分是坑，主要是基于以下几个原因。
1眼光：如果说买住宅是小学水平，那么买商铺就需要大学水平，住宅你只要选好城市，区片，买入时机基本上都没有问题，同一区块的房子不可能其他的房子涨，你的不涨。而商铺不一样，即使是相隔100米的两个商铺，有的租金很高，有的却空置多年。买商铺需要独到的眼光，这个眼光大多数是不具备的。
2买卖：现在好的商铺，无论是新铺还是二手，很少有拿出来卖的，都是握在手中，市场上卖的大多一般。年回报7%，还返租2年，相当于13年就能回本，这样好的商铺一般不会拿出来卖。
3返租：现在很多商铺在卖的时候会说到返租，然后以返租的钱来计算收益，真实的情况是，返租就是一个营销的噱头，他一年返租3万给你，真实的租金是1万都不到，是打着返租的旗号证明租金高，好出租，其实他只要把这两年的租金加在总价上卖就行。毫无例外，所有返租的商铺都不值得购买。
4.内铺：以前有一铺养三代的说法，那是商铺只在商业区的路边，供给量很小。现在路边到处是商铺，小区也到处是商铺，商业中心从地下到10楼，批发市场从1楼到5楼都是商铺，饱和式供给，严重供过于求。这其中内铺的不确定性最强，因为受批发市场定位的影响，可能整个市场都会空置，更不要说你的小铺。
5.供求：上面说了商铺现在是饱和式供给，未来更不看好，因为电商越来越发达，对商铺的需求越来越少，一边是无限供给，一边是需求缩小，商铺的未来不看好。
6.租金：商铺主要是靠租金来获得收益，过去经济发展快，而商铺上，商铺租金还能快速上涨，而现在很多商铺租金不仅不上涨，还下跌，现在城市区域热点变化快，即使传统的老商业区也出现了大量商铺空置现象，租金收益不是一成不变的。
7税费：和住宅十年10倍价格大幅上涨不一样，商铺一般很难涨价，即使商铺的价格上涨了，你卖出时，因为是商业地产，买卖差价的50%要交税费，好不容易赚到钱，却交了税，不划算。
