昨天王生向我咨询,说老妈要买个商铺,批发市场15平米的内铺,总价30万左右,年回报7%,15年肯定回本,商家以最大诚意卖,返租2年,这么好的条件,门槛也不高,他总觉得不靠谱,他也不明白有什么问题,就是觉得天上不该有这样的馅饼掉下来。
大家都知道我不推荐买商铺,说商铺大部分是坑,主要是基于以下几个原因。
1眼光:如果说买住宅是小学水平,那么买商铺就需要大学水平,住宅你只要选好城市,区片,买入时机基本上都没有问题,同一区块的房子不可能其他的房子涨,你的不涨。而商铺不一样,即使是相隔100米的两个商铺,有的租金很高,有的却空置多年。买商铺需要独到的眼光,这个眼光大多数是不具备的。
2买卖:现在好的商铺,无论是新铺还是二手,很少有拿出来卖的,都是握在手中,市场上卖的大多一般。年回报7%,还返租2年,相当于13年就能回本,这样好的商铺一般不会拿出来卖。
3返租:现在很多商铺在卖的时候会说到返租,然后以返租的钱来计算收益,真实的情况是,返租就是一个营销的噱头,他一年返租3万给你,真实的租金是1万都不到,是打着返租的旗号证明租金高,好出租,其实他只要把这两年的租金加在总价上卖就行。毫无例外,所有返租的商铺都不值得购买。
4.内铺:以前有一铺养三代的说法,那是商铺只在商业区的路边,供给量很小。现在路边到处是商铺,小区也到处是商铺,商业中心从地下到10楼,批发市场从1楼到5楼都是商铺,饱和式供给,严重供过于求。这其中内铺的不确定性最强,因为受批发市场定位的影响,可能整个市场都会空置,更不要说你的小铺。
5.供求:上面说了商铺现在是饱和式供给,未来更不看好,因为电商越来越发达,对商铺的需求越来越少,一边是无限供给,一边是需求缩小,商铺的未来不看好。
6.租金:商铺主要是靠租金来获得收益,过去经济发展快,而商铺上,商铺租金还能快速上涨,而现在很多商铺租金不仅不上涨,还下跌,现在城市区域热点变化快,即使传统的老商业区也出现了大量商铺空置现象,租金收益不是一成不变的。
7税费:和住宅十年10倍价格大幅上涨不一样,商铺一般很难涨价,即使商铺的价格上涨了,你卖出时,因为是商业地产,买卖差价的50%要交税费,好不容易赚到钱,却交了税,不划算。