北京这一届是动真格的

“北京市很多地根本供不出来(指无法进入市场程序),原因是每年土地供应总量中的约40%以上,都被中央机关、部委、部队大院直接划走,这在地产圈已是公开的秘密。”原华远地产董事长任志强曾经这么评价北京的土地供应市场。

2010年初,北京市公布了巨大的供地计划,计划供应住宅用地不少于2500公顷,但到年末,商品房用地供应计划(1250公顷),仅完成了73.84%。

再看看往年数据,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供应国有建设用地4600公顷,实际完成2300公顷,完成计划的50%;据说2016年更惨,全市国有建设用地计划供应总量4100公顷,住宅用地1200公顷,完成度仅仅超过18.2%,宅地完成度稍高,在25%左右。

这个情况在2017年,出现而来变化。北京市规土委公布的数据显示,2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率111%。其中共有产权住房用地供应量达到207公顷,完成率104%。

实际上,从2017年开始,北京就大幅增加了土地供应。尤其是宅地供应,共有产权用地更是多次批量释放,2017年北京全年供应土地128宗,相比2016年44宗多出两倍;住宅用地更是从2016 年的15宗飙升到了2017年的71宗。

到了今年,虽然北京市建设用地计划与2017年基本持平,但上半年成交土地的总建设面积仅174.97公顷,远远低于1000公顷的供应计划。到了下半年北京开始加大了土地供应力度。10月,北京共新增土地供应16宗,其中包括居住类用地14宗,土地供应数量、宅地供应数量较9月均翻倍,创下了今年土地供应的新高。

同时,10月新增供地,还打破了之前两年“限房价、竞地价”的模式,开始尝试取消商品房限价,可见目标和态度的明确。

北京这一届是动真格的

不仅如此,“被给予厚望却总让人失望”的租赁市场,今年也有新气象。此前,北京市规划和自然资源委员会,集中公示了5个集体土地租赁房用地规划,其中三个位于通州,大兴和平谷各一个。5个项目的总建筑规模超过50万平方米,预计可提供近万套租赁房。

通州的三个项目分别位于,宋庄镇大庞村、宋庄镇徐辛庄中心、张家湾南火垡村,大兴区的位于长子营镇工业区,平谷区的位于兴谷街道南侧,大致位置如图

这个举措对应的是今年6月出台的《北京市2018年建设用地供应计划》中“北京今年集体土地租赁住房用地供应200公顷”。

利用集体土地补充租赁市场供给,是北京市早就定下的政策。去年11月16日,《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》中已经明确,从2017年起5年内,北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

除了增加供给,北京市在人口控制上的举措,预计也将减轻租赁市场的供需压力。在2015年公布的《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中提出,到2020年,北京常住人口总量控制在2300万人以内,城六区常住人口比2014年下降15%左右。

而控制人口的举措已经开始显示出作用,这几天刚刚公布的《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》实施情况的中期评估报告显示:去年北京常住人口规模为2170.7万人,比2016年减少2.2万人,是自1997年以来首次实现负增长,如果扣除自然增长因素(出生人口数减去死亡人口数),净流出人口数量10.4万。此外,2016至2017两年间城六区常住人口规模累计下降74万人,年均下降3%左右。

一方面增加租赁用地的土地供应量,一方面减少租赁房屋的人口数量,更重要的是在政策端,北京的调整也非常明显。在保障房政策上,北京也开始向租赁市场倾斜。截止今年10月底,北京全市启动公租房分配2.1万套,完成全年分配公租房1.5万套实事任务的140%。2017年9月的北京市住建委数据显示,自2012年开始建设公租房的北京,已分配公租房14.7万套,分配率达到73.5%。

对于公租房最为人诟病的“转租”问题,北京住建委也加强了监管。11月15日,住建委的“曝光台”栏目曝光了之前7起公租房违规转租,并首次给出了“违规转租举报属实有奖”的激励政策。

从去年争议不断公租房小区推广“人脸识别”,和拟出台政策“违规转租10年内不得申请各类保障性住房”,到今年《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》中,对违规租户取消家庭各类保障房资格,信息记入不良信息档案,并且5年内该家庭不得再申请公共租赁住房(含市场租补贴)及共有产权住房,都看得出住建委的决心。

据链家去年发布的数据,北京现在有35%的人租房住,按照常住人口2100万计算,大约有735万人在租房,这样的数量,需要自上而下的配合。

《北京城市总体规划(2016年-2035年)》新版中提到,2017年到2021年将供应住宅用地6000公顷(平均每年供应1200公顷),其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设,其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%,产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。也就是租赁类约45万套,保障性住房约31.5万套。

所以,北京市对租赁市场的支持力度不可为不大,但过去各类以政府为主体的保障房建设,也曾给很多“无房一族”带去希望,最终仍有不少走进了“寻租”地带。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,至少这次看起来,北京是要动真格了。


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