国内房价永远上涨神话破灭了吗?

据最近的经济观察报报道,环京房价接近腰斩住房投资者月供万元已资不抵债。比如,报纸列举了一个叫杨波的住房投资者,目前有两套房需要按揭月供,但其中一套房价格已经跌了近一半,购买时总价260万元,首付78万元,加上税费80多万元。现在卖的话,最多能卖120万元,连银行的尾款都还不上。

国内房价永远上涨神话破灭了吗?

杨波说这几套房子已经弄得他彻底失去了生活。在2017年5月,河北省出台“三年社保”限购政策,同年6月份开始在廊坊地区正式实施,环京地区楼市急转直下。至今,燕郊、大厂等区域房价已接近腰斩。

这是环京地区房价变化的一个案例。这个案例的普遍性有多大,还得看进一步公布出来的信息。但这个案例的信息已经表明,就目前的形势来看,北京周边地区的房价确实在跌,而且是大跌,跌幅超过了50%以上。如果投资者在2015年之后以住房按揭贷款进入这个市场,那么房价下跌50%之后,其购买的住房早就成了负资产,即所持有的住房市场价值不足还银行的按揭贷款。在这种情况下,房价只会上涨不会下跌的神话当然早就破灭。

而且在这些地方进入住房投资的人还得记住,一旦房价不跌的神话开始破灭,住房价格上涨的预期完全逆转,那么这个以投资为主导的住房市场的周期性调整将会持续下去,房价下跌的趋势在短期内不会改变。直到住房的价格下跌到住房消费者逐渐地进入这个市场才会停止。所以,在当前中国房地产市场整个大的调控环境下,尽管北京周边地区的房价向下调整是个案,但对北京房地产市场的影响不可小视,就得看北京政府如何接招。


当投资者购买的住房为负资产时,在美国等一些国家,由于个人破产法的存在,由于住房按揭贷款合同的约定,当住房资不抵债时,个人可以申请破产,把负资产的住房交给银行拍卖,其债务问题就可一了百了。或个人购买的负资产住房直接断供就可以了,银行也会收回该住房进行拍卖,个人的债务也就终止。但是这种情况发生之后,断供的个人有7年信用不好的记录,这7年的时间里想到银行贷款融资几乎不可能,即使可融资也是成本很高,因为其信用不好。

可是在中国其情况就根本就不一样了。如果个人购买的住房由于价格下跌而成为负资产,个人无法偿还银行按揭贷款或断供,银行可以把该住房收回进行拍卖,然后把拍卖所得扣除银行的住房按揭贷款,其不足部分,购买住房者还得继续还款。因为,中国既没有个人破产法,在住房按揭合同中也没有特别约定,中国商业银行的住房按揭贷款对购买住房者来说是无限责任,而不是如美国这些发达国家那样住房按揭贷款合同是有限责任。所以,这个杨波想断供来了结这笔负资产的住房按揭贷款,看来几乎是不可能。

就目前中国的情况来说,这种北京周边地区的房价下跌出现腰斩,让中国房价只涨不跌的神话破灭,让这些地方住房投资者的资产出现负资产,估计还不是全国普遍的现象,这还只是个例,比如北京周边地区及厦门等地是这样,但其他地方不是这样。因为就目前公布的数据来看,上个月国内70个大中城市的住房价格只有3个城市的房价环比下跌,而95%以上的城市房价都在上涨。


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