广东拟取消商品房预售 中小房企或灭顶之灾

广东省房地产协会21日向各副会长单位下发紧急通知称,将逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。资深房地产研究专家董晴撰文表示,如果真的取消商品房预售,中国90%房企将倒闭,但取消商品房预售政策是大势所趋。

日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发函件要求,研究商品房预售许可保留与否。

取消商品房预售制度的消息一出,在业界引发极大关注,因为这个规定一旦实施牵扯到每家房地产公司。

广东拟取消商品房预售 中小房企或灭顶之灾

广东省房地产协会21日向各副会长单位下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料。

材料表示,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

该材料将于9月25曰上报住房城乡建设部。

广东省房协相关人士表示,目前《通知》正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

对广东省将取消商品房预售制度的消息,中原银行首席经济学家王军表示,取消预售制会进一步挤压房地产企业的资金链条,部分中小房企的融资困难问题会愈加严重,高周转的模式难以再现了。未来房地产行业的整合和大洗牌可能会来得更快一些,市场的清算和出清要从房地产行业开始了。

“华尔街见闻”对此表示,广州在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高,近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间,取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击,短期将大规模缩减土地出让金,长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给,难免会形成较大的房价上涨预期。一旦全面取消预售制,最先从土地市场撤退的是开发商,但依赖土地财政的地方政府短期内没有退路。

中原地产研究院首席分析师张大伟则认为,商品房预售制度不应一刀切取消,应该逐渐加大规范。虽然当下房地产市场的质量、交付问题大多与预售制度有关系,但取消预售制度对于小企业来说是灭顶之灾,因其加大了资金链风险,导致企业回款周期严重拉长,从而带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场。因此,取消预售制度,短期看可能性不大。

中国资深房地产研究专家、畅销书作者董晴对此表示,现在实行的商品房预售制度造成了大陆楼市的很多弊端。

中国的住房预售制度的最大特点是:在交房之前购房者就支付全款,而且购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。这使得一些开发商只重销售,不重品质。一些地方的房企甚至刚拿到地就开盘销售。典型的有“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题,甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾,损害购房人的合法权益。

另外,别的行业基本都是先干活后收钱,但预售制使得房地产行业先收钱后干活,而且普遍18个月之后才交货。商品房预售制度是房地产开发企业一种重要的融资手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率,降低开发资金的使用成本。造成过去几十年来,中国房地产过热,房价一路上涨。

对消费者来讲,因开发商“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题,出现大量消费者维权。但因为已经付了钱,业主在维权中往往处于弱势的地位。在市场上行周期中,这一矛盾往往伴随着房价的上涨而慢慢消弭;而在当前这种房价保持平稳和局部下跌的形势下,冲突进一步加剧。

董晴认为,取消商品房预售是大势所趋,而且种种迹象表明,取消预售制的步伐在加快。而取消预售,房地产市场会发生很大变化。

因为预售就是一个加杠杆的过程,一旦取消预售制,再加上目前的去杠杆,将会进一步挤压开发商的资金链条,只要开发商杠杆太高,都会立刻变得捉襟见肘,高周转模式是别想了,能活下去就不错了。未来,房地产行业的整合和大洗牌可能会来得更快。

所以董晴认为,取消预售制不会一步到位的,会先试点后推广,逐步推进。否则以中国房地产行业的高负债率,直接取消的话,房地产行业立刻就完了。而一旦全面取消预售制将使得90%的房企倒闭。

商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年,霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入大陆,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。随后这一新房销售方式被广泛运用。


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