经过长期不懈的调控以及金融去杠杆，沸腾的房价终于出现了平稳冷却的迹象，但是国人对于房价的要求却极为苛刻，只允许涨不允许跌，涨了一倍二倍都没事，个别地方零星刚跌了一点，就立马开始有房价崩盘论出现了。
房价崩盘论的理由非常明确，泡沫涨这么大了，只能涨不能跌，根本不可能横，只要开始有下跌的苗头，马上就要崩盘，而且不会拖太久。我今天告诉大家，房价要跌到什么程度才会诱发崩盘，其实远远比你想的要坚韧，这也就是为什么我说横盘阴跌是大概率的原因。
崩盘的定义
首先，泡沫高不代表一定会诱发崩盘，这里面没有必然联系，只能说概率大而已。另外，在谈论崩盘之前，我们首先要给崩盘下一个定义吧，到底跌成什么样算崩盘，需要多少跌幅，这个跌幅到底是从哪里开始算。
其实在我看来，这个崩盘的定义大家的看法是不一样的，如果从个体的角度去看，自己付了100万的首付买了300万的房价，房价跌30%，对他而言就算崩盘了，因为他的人生开始变灰了。
但是这只是他自己的看法，从这个社会整体而言，崩盘是需要标志性事件的，2008年中国房价算崩盘吗？那一年房价跌的很惨，但是在座诸位恐怕没人说2008年中国房价崩盘了。但是很多人会认为2008年美国房价崩盘了，而且崩到直接诱发经济危机。
这中间的区别在哪呢，区别就在于美国出现了房地产几大巨头的崩溃，典型代表就是二房（房地美和房利美）的破产。房地美和房利美是房地产抵押贷款公司，你可以认为他们是某种特殊类型的银行，他们是一个超级巨无霸，连中国当时都持有大量的二房债券，认为他们是极度安全的大型美国公司。
二房崩溃后，美国市场迎来了迅猛的下跌，然后美国政府终于达成一致，开始进行超大规模的量化宽松，大肆印钱。这说明什么呢，说明美国政府认为，房地美和房利美崩溃后，如果政府不印钞票，危机将会迅速蔓延。
所以，假设在政府不插手的情况下，类似二房这样的企业崩溃，将会是大危机的开端。但是政府不可能不插手，而且我们是想提前逃顶，而不是等这些巨无霸都崩溃了才反应过来，因为那个时候，傻子都知道大事不妙了。
但是从这里我们可以得出一个结论，2007年美国房价下跌其实政府是不管的，房企大量破产其实政府也没管，最终金融机构大面积倒闭，美国政府才最终出手救市的。
所以，如果连房企破产都没出现，那肯定谈不上什么崩盘。
什么条件下房企会破产？
那么什么条件下房企会破产呢，拍下土地之后，预估建成每平米成本价1万元，房价暴涨一倍再来个腰斩，房企会破产吗？肯定不会，这才刚回到成本价。。。
小房企先破产，大房企才会破产，毕竟大鱼吃小鱼，要死肯定小的先死。那么达到什么条件下大房企才会破产呢，我们先看看今年上半，各大房企的毛利率：
图中我们可以看到，华润置地的毛利率最高，大概是48%，碧桂园的毛利率26%，恒大36%，万科34%。
毛利率48%是什么概念呢，卖出100亿的房子，土地+建筑的成本是52亿，毛利48亿，支付税金和人工后，就是净利润。而实际上，中国房企的负债率很多都是超过80%的，只有2000亿的净资产，敢负债上万亿，换句话说他们的杠杆是四五倍。
这么高的利润，这么大的杠杆，你现在知道为什么前几年狂加杠杆的碧桂园和恒大可以弯道超车把万科赶下第一了吧，只要看对一次，净资产翻个几倍是很轻松的事情。
假设某房企一万亿资产，8000亿负债的话，自成本价向下跌20%，净资产就归零了，属于实际意义上的破产状态，没有奇迹发生的话，离正式宣布破产只剩三五个月时间了。
