2021年房产税落地

​​关于房产税的讨论持续了很多年，最终也没有讨论出什么结果。房产税出台的背景，出台的时机，及出台后到底有哪些影响等等一系列问题，目前网上没有一篇说服力很强的文章。

这篇文章，我把关于房产税的一些关键问题做一下详细梳理，顺便告诉你们房产税出台的时间（这是我们穿越周期全国巡讲的一小部分内容）。文章偏敏感，不知道能不能活下来。

1

房产税出台的背景及目的

我们国家1978年改革开放，到今天正好40年，这40年时间里的发展轨迹是非常清晰的。

一个大的方向就是城市化，而城市化会分为三个阶段。

第一个阶段是农村人进城，被老城区城市化，这个阶段从上个世纪90年代开始，一直持续到2008年左右。在2008年以前，多数的城市并没有完成新城区的扩建，城市规模的扩张多以老城区外溢为主；

2008年以后的十年时间里，新城模式开启，全国各个城市开始扩建新城，到了2018年再看的话就会发现，全国多数的老城区都在逐渐衰弱新城区逐渐崛起，新旧城区逐渐完成新老交替，这是城市化的第二个阶段；

城市化的第三个阶段发生在2018年以后，由于多数的城市其规模已经定型（也就是说城市生命体的身体发育基本上完成，这跟人长到20多岁身体就不再长高是一个道理），所以城市内部的发展潜力主要集中在小部分的旧城区改造和大部分的新城区内部完善上，除去城市内部的这些发展潜力，更大的发展空间在于城市之间的一体化。

像我们经常听到的京津冀、粤港澳、长三角等都是未来一体化的目标，这次的两会上也重点提到了城市间的高速公路不再分区域收费，这都是推进一体化的动作。

在城市化的三个阶段里，第二个阶段的结束至关重要。城市规模基本定型，未来不再有大面积的扩张，这意味着过去的那种依靠卖地来获得资金以此来进行城市建设的这条路基本上走到了头。

当然，城市规模定型的说法是从较为宏观的角度说的，未来很多城市依然会通过卖地来获取收入，不过这和过去的那种大范围的城市扩张状态已不可同日而语。房地产也会逐步从基建的队伍内退出。

这个时候，地方政府的财政收入势必就会转向存量房，这是房产税出台的大背景。

很多人还会有疑问，那就是为什么不能在此之前出台房产税呢？这样的话政府一方面可以通过卖地来获得收入，另一方面通过房产税增加税收好像也没什么错误，这样还能稳定房价。

要知道，在房地产行业快速发展阶段，如果出台房产税，虽然政府可以增加税收，但与此同时，也会大大打击房地产行业的热情，这是一个不怎么划算的生意。

一个税种的落地，一定是因为现实满足了它出台的条件，不然过早出台是没有意义的。像上海和重庆早就出台了房产税，但那只不过是一个名义房产税而已，实际意义并不大。

过去之所以有那么多年关于房产税的争论，主要原因其实是官方希望从舆论上降低大家对于高房价的不满情绪。争论来争论去，房产税根本落不了地，这是历史大背景所决定的。

2

房产税落地

现在是2019年，中国已经完成了城市规模的成长，开始向一体化发展，也就是说，房产税征收的客观条件已基本满足，接下来的问题就是什么时候出台房产税。

在此，问大家一个问题，你们就能把问题想通透了。

这个问题是，你们觉得房产税出台的具体时间会是房价上涨期，还是房价平稳下跌期？

答案应该没有任何悬念吧，房产税出台的时间自然会是房价上涨期。

上一轮的房价上涨发生在2015到2018年，到了2018年下半年，全国楼市大盘开始进入平稳下跌期。由于之前上涨过猛，全国普遍有一个翻倍的行情，所以当棚改货币化停掉，地方楼市失去了货币的支持后，很多城市稳房价的压力还是很大的。

这个时候，如果再来一个房产税的冲击，想必很多地方是承受不住的，会有崩盘的危险，所以今年出台房产税的可能性几乎没有。

到了明年，随着一线城市的楼市回暖，随着经济周期开端的各种利好，随着货币开始向市场中渗透，不出意外，到2021年除一线以外的其它城市的楼市也会逐步回暖。

整个逻辑顺下来，如果我没猜错的话。

2021年会是全国大面积出台房产税的元年。

由于房产税是地方税，所以不会全国统一出台。而那些存量房比例大，城市房地产发展潜力基本耗尽的城市会是第一批，比如说深圳。随后全国各大中小城市会依次推出房产税。