谈了房地产十几年长牛背后的逻辑和动力，核心有四点：城市化、国民收入提升、货币放水、土地供给制度。从大的历史周期看，城市化进程完成、国民收入快速提升进程结束，房地产的长牛恐怕才能终结。在此之前，即便有周期波动，例如90年代房价下行周期、11-15年也有一个调控的小熊市，但大趋势还是螺旋式上升的，这就是十多年前牛刀易宪容等专家屡屡唱空、屡屡打脸的根本原因。
大家注意，老毛君不是忽悠去高位接盘，实际上我呼吁抄底房产的时点恰恰是在15年5月股价亢奋房价低迷的时候。“熊市不买股，牛市白辛苦；牛市不买房，熊市泪汪汪”，你懂的。
现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的黄金时代已经结束，目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。
一、房地产的白银时代
今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%，电商占了88%，渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据，整个上半年，房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。
房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性，也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》大胆指出：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”但不要忘了，去年年底，社科院的报告预测，“2016年第二季度后，房价有出现一波断崖式下跌的可能。”蓝皮书也是牛刀。
实际上，预测房价走势是非常难的，即便业内人士也往往被打脸，别说当年三剑客了，行业领袖王石在2000年加入WTO时预言中国房价会下跌，结果呢？反指啊！
目前看，政策风险不大，打压的空间几乎没有，一线城市还在限购，未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。房地产已经是新常态软着陆的救命稻草，房地产才是政府的真爱。三驾马车，投资表现低迷，上半年固定资产投资同比增长9%，为十六年以来的最低水平，仅基建投资略微回升。
金融风险也在可控范围内。房地产开发商的杠杆率高一些，前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资，现在的利率下降有助于房企债务置换，减轻财务压力。家庭杠杆率，中国是全球家庭债务最低的国家之一，政策是地方政府和企业去杠杆，鼓励家庭加杠杆。
如果不出现致命的风险，那么所谓白银时代，房地产断崖式暴跌不大可能，井喷式暴涨也很难持续，两种极端走不得，大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下，白银时代两个字：分化。
一是房企分化：中小房企出局，巨无霸体现优势，房企越来越寡头化，行业集中度提升。
二是城市分化：一线城市豪宅化，极为抗跌；三四线城市屌丝化，去库存压力巨大；二线城市不确定，有的上升为准一线，有的沦落为三线。
三是城区分化：一线城市的老城区缓慢增长，郊区的新城变为新增长点，关键是轨道交通网和人口溢出效应。
二、分化一：房企寡头化
按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。第一阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。根据克而瑞研究中心的统计，2014年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。
为什么今年地王频现？其实就是房企寡头化的体现，已经不是小资金能玩的游戏了。寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强，议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代，强者恒强，野蛮人举牌也是举万科，买地产股一定要买大公司，中小房企最终的结局就是退出或被购并。
