房地产的白银时代:分化与变局

谈了房地产十几年长牛背后的逻辑和动力,核心有四点:城市化、国民收入提升、货币放水、土地供给制度。从大的历史周期看,城市化进程完成、国民收入快速提升进程结束,房地产的长牛恐怕才能终结。在此之前,即便有周期波动,例如90年代房价下行周期、11-15年也有一个调控的小熊市,但大趋势还是螺旋式上升的,这就是十多年前牛刀易宪容等专家屡屡唱空、屡屡打脸的根本原因。

大家注意,老毛君不是忽悠去高位接盘,实际上我呼吁抄底房产的时点恰恰是在15年5月股价亢奋房价低迷的时候。“熊市不买股,牛市白辛苦;牛市不买房,熊市泪汪汪”,你懂的。

现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的黄金时代已经结束,目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。

一、房地产的白银时代

今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%,电商占了88%,渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据,整个上半年,房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。

房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性,也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.13(2016)》大胆指出:“如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”但不要忘了,去年年底,社科院的报告预测,“2016年第二季度后,房价有出现一波断崖式下跌的可能。”蓝皮书也是牛刀。

实际上,预测房价走势是非常难的,即便业内人士也往往被打脸,别说当年三剑客了,行业领袖王石在2000年加入WTO时预言中国房价会下跌,结果呢?反指啊!

房地产的白银时代:分化与变局

目前看,政策风险不大,打压的空间几乎没有,一线城市还在限购,未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。房地产已经是新常态软着陆的救命稻草,房地产才是政府的真爱。三驾马车,投资表现低迷,上半年固定资产投资同比增长9%,为十六年以来的最低水平,仅基建投资略微回升。

金融风险也在可控范围内。房地产开发商的杠杆率高一些,前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资,现在的利率下降有助于房企债务置换,减轻财务压力。家庭杠杆率,中国是全球家庭债务最低的国家之一,政策是地方政府和企业去杠杆,鼓励家庭加杠杆。

如果不出现致命的风险,那么所谓白银时代,房地产断崖式暴跌不大可能,井喷式暴涨也很难持续,两种极端走不得,大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下,白银时代两个字:分化

一是房企分化:中小房企出局,巨无霸体现优势,房企越来越寡头化,行业集中度提升。

二是城市分化:一线城市豪宅化,极为抗跌;三四线城市屌丝化,去库存压力巨大;二线城市不确定,有的上升为准一线,有的沦落为三线。

三是城区分化:一线城市的老城区缓慢增长,郊区的新城变为新增长点,关键是轨道交通网和人口溢出效应。

二、分化一:房企寡头化

按照中国指数研究院的数据,房地产行业集中度进一步提升,百亿军团扩容至80家,市场份额接近40%。第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。第一阵营包括7家千亿级企业,万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。根据克而瑞研究中心的统计,2014年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别为17.2%和23.2%,较2013年提升3.5个和4.3个百分点。

为什么今年地王频现?其实就是房企寡头化的体现,已经不是小资金能玩的游戏了。寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强,议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代,强者恒强,野蛮人举牌也是举万科,买地产股一定要买大公司,中小房企最终的结局就是退出或被购并。

房地产的白银时代:分化与变局


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