在北京,如何买到便宜房子?

现在北京可以上车的房子基本上到了250万左右,也就是说,如果你有首套首贷资格,那么你想在北京买一套房子的首付至少在110万左右。

很多小白可能不理解,认为首付应该是35%啊,这样算下来才87.5万。

多说两句,北京的房子贷款的基数并不是那个250万成交价,而是一个评估价,大概在成交价的9-9.5成左右,然后加上中介费税费,总的算下来基本上就是我说的那个首付了。

我说的这个250万门槛,属于能买到的,还能差不多住一住的房子。更低总价的房子其实也有,比如说这套老破小,总价只有125万,地点在西南六环外外外外外外的燕山。落户专用。

在北京,如何买到便宜房子?

250万的总价,在北京只是上车的门槛。不过,在多数的省会城市,都能买一个不错的房子了。北京的生活压力大,也体现在这里。

北京的一套房子,由于总价比较高,所以在买卖过程中,产生10万几十万甚至上百万的差价,都是很正常的,买一套房子如果能省下来10万块钱,就可以赶上很多人一年的储蓄了。所以买房这件事如果从经济角度来看,比你的工作还要重要很多。

在北京,不出意外的话,95%以上的购房者还都处于小白阶段,这个跟交易频率有很大关系。在北京买过5套及以上二手房的人非常少,没有足够的经验积累,就很难有一套买房的思路,即使是买过5套及以上二手房,如果没有一些理论总结,其实也都是处于小白阶段。

所以在北京,多数人都是稀里糊涂就把房子买了。

从购房时机的角度来讲,在北京买房这件事永远都是对的,但是如果从实际操作上讲,更清晰的购房思路及操作过程中的细节处理,不仅能帮助你买到一套更优质的房子,还可以省下几十万甚至上百万的费用,这一点都不夸张。

前几天细算了一下,我在北京买过的二手房应该超过100套了,这个数据恐怕在北京很少有人做到,在这个过程中,我总结了一套清晰的购房思路。

至于城市发展方面的研究,本身就是我们的强项,这一点在选择购房区域时非常重要,经常看微博的老粉应该都清楚。

今天就跟大家分享一些基本的买房实操经验,来帮大家能买到更便宜的房子。

1.选定购房区域

所谓便宜房子,其实就是指的性价比高的房子。而想要买性价比高的房子,最首要的一点是,根据自己购房需求,选择最为合适的购房区域,这个是第一步,也是最重要的一步。

因为你买房买对了区域,大概率就会跑赢其它区域。而区域的选择也是因人而异的,不是所有人都适合买通州。

举个例子,如果一个人在中关村工作,暂时没有学区的需求,想要买五六百万的房子,自住兼顾投资,那么他的购房区域应该如何选择呢?

在目前的北京市场情况下,结合自住及投资属性,可以优先考虑往南买,因为北边过去几年的涨幅比较大,而且单价很高,未来跑赢大盘的概率偏小。

往南看的话,有两个大区域,一个是石景山,一个是丰台。当然石景山西边还有一个门头沟,对于自住需求比较强的人来说,门头沟还是相对较远,且生活上没有那么方便。

石景山的区域潜力比较小,以老公房为主。而丰台有一个总部基地,属于新的产业核心区,且房价还不算太高。所以,把区域选定在总部基地附近,未来的区域潜力及房价潜力要比其它区域好很多。

当然了,买房在进行区域选择的时候,建议也不要丢掉其它区域,多关注几个合适的楼盘,如果有性价比高的房子出来,也可以拿来综合比对。所以,区域选择一方面要锁定主区域,另一方面也不要放弃其它区域,因为最终你买的是一套房子,只要那套房子的性价比高就可以了。

大家要记住一句话:跑输大盘的区域不代表你在那买的房子一定跑输大盘。

在区域选择上,如果很多人对北京的区域不太了解,可以多去网上翻一翻资料,或者翻一翻我过去的文章。(抽空我写一篇详细的)


2.开始看房

选定购房区域之后,开始找中介看房。

对于新手来说,看房往往分为两个阶段,第一个阶段是看房了解区域,所以这个时候就可以海量看房,看到一定程度之后,就会对区域有更细致的了解。脑子里的思路也就变得更清楚。

第二个阶段是,开始细致性地找房。这个阶段,你要一套一套地筛选房源,而不能再让中介带着你乱看。

找中介看房也是有技巧的,尤其是在看房的第二个阶段。

这个技巧就是,让经纪人打开他们的网站内部系统,然后你自己以小区为单位一套一套地筛选房源!这个非常重要!(通常大家看到的外网,房源都不全)

正常情况下,很多人买房都是看中介给你推荐房源,你的选择范围只有中介推荐的那几套房源,其它的房源情况你并不了解。

而中介推荐房源的问题在于,他们倾向于推荐他自己维护的房源,倾向于推荐本区域的房源。所以这个过程中很容易丢掉性价比更好的房子。

过往我们买房过程中,都会让中介先推荐房源,而最后买到的房子,只有极少数是从他们的推荐房源中买的。

自己筛选房源的另一个原因在于,经纪人普遍都挺懒的,很难让他们做到细致化,即使是我们经常合作的中介,找房源的时候也不会让他们找。

这种一套一套地筛选过程非常重要。

举个例子,如果一个人必须要买满五年唯一的房子,那么经纪人往往会给你从系统内直接点“满五唯一”去找,而实际上,有的写着“满二”的房子,其实也是可以配合满五年唯一的,比如说下个月就满五年了,等等。这种情况有很多。

为了不漏掉最为优质的那套房子,自己找房源这个环节非常重要。

等到自己把所有适合的房源都找出来之后,就可以开始定向看房了,在看房的过程中,逐渐就会淘汰掉一些不适合的房子。实地看房跟网上看房的区别就在这里。

3.精选房源对比

等到把最合适的两三套房子敲定之后,就要进行综合比对了。你需要让中介把房子的面积、总价、单价、楼层、首付、税费情况等一一列在一张表格上。

除去单纯的价格对比之外,你还要根据自己之前的大量踩盘经验进行心理估价,比如说,这个小区带电梯,但是离地铁稍远,另一个房子不带电梯,但是离地铁很近,旁边还有一个大商场,等等。

这些就完全依靠你的经验了,而且还要结合到自己的需求去想想,到底哪一套房子更适合你。

一般情况下,到了这一步就不再会犯大的错误了。剩下的这两三套房源,是一个优中选优的过程。

在衡量未来的房价增长潜力时,还要结合一下价差理论等,进行一下综合评估,想一想自己更倾向于自住多一些,还是投资多一些。

这样选出的房源基本上就是最合适的了。

在这个比对过程中,也不要忘了去查一查本小区的历史成交纪录,自己心里有个底。也是为后期的砍价做点准备。

4.开始谈价

谈价之前要做的基本工作大致有三点。

一是要清楚目前的市场情况(不清楚的话看我的公众号或微博,实时的分析都有),上行市场和下行市场的谈价策略是完全不一样的,上行市场自己的心理预期要调高,保证不超过心理预期就可以;下行市场只要保持好心态就行,这种市场里卖家比买家偏弱势,该砍价的时候不要手下留情;

二是要提前了解卖家的状态,了解的越清楚越好,卖家到底是卖房换房还是套现,换房的话,对方有没有买到房子,如果买到房子了,那么卖家肯定比较着急,这个时候聊价空间就会出来;如果是套现的话,原因是什么?最好多追问一下。如果是生意赔了急着还账,那么也可以下点狠手。

三是充分做好那套房子的功课,优点在哪,缺点在哪?在谈判的时候,最好是主动出击,把对方的优点提出来,但是要尽量给他弱化。比如那套房子是有电梯的,这是优点你一定要夸,但是同时你也要表达出类似自己还年轻,电梯对你其实没有太大用处等观点。

在房子的缺点上,一定要尽量强化,限度就是不要让卖家觉得太不舒服,卖家觉得不舒服的话,很容易谈崩。只要把缺点传递给对方,目的就达到了,后期只要给让一让价格就可以了。

当然了,这些都是我们的一些过往经验,大家参考一下,等到真正去聊价格的时候,还要根据实际情况来灵活调整。

最终的目的,当然是买到那套最合适的房子了。

5.结语

相信经过这么一个买房的过程,总会要比稀里糊涂就买了一套房子,效果好很多。而且可以保证,你买到的房子整体性价比一定是非常好的,性价比好就是便宜啊。

​这些经验都是纯实操之后总结出来的,很实用,希望能帮到大家。(本文转载,原文地址


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